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公司项目-2019年中国奥园实现营业额约505.3亿元

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「今年各方面的準備還是比較充分的,回款工作也抓得比較緊。」奧園管理層表示,公司一直堅持審慎的財務管理,在規模增長的同時加快銷售資金回籠。

「目前已經做好了充分的還款計劃,境內外再融資方面也做好了安排,不存在違約風險。」陳志斌回答《證券日報》記者提問時表示,2020年一季度已償還及續期約100億元的短期借貸,短期借貸佔比已降至33%。此外,公司授信額度總額約1840億元,其中尚未動用的授信餘額為647億元,不存在還債壓力。

總土地儲備貨值達6845億元年報數據顯示,2019年中國奧園實現營業額約505.3億元,同比增長63%;核心凈利潤約51.2億元,同比增長67%;核心凈利潤率約10.1%,同比增長0.2個百分點;毛利潤為150.2億元,同比增長56%;毛利潤率29.7%,同比下降1.4個百分點。

截至2019年年末,中國奧園擁有土地儲備總建築面積約4503萬平方米,權益比約79%,總貨值約4585億元,計入城市更新項目(粵港澳大灣區佔比近九成)后的總貨值約6845億元,可謂備貨充足。

據《證券日報》記者了解,綜合近三年中國奧園的毛利率走勢來看,均保持在25%行業水平以上。事實上,從整個行業看,受結轉周期影響,入市遭到限價打擊的一批2016年和2017年購置的高價地項目開始結轉,導致不少房企毛利率不同程度下行。多數房企高管的共識是,這兩年,企業應更關注利潤表現,同時尋求多元且靈活的低成本土地擴展模式。

在負債方面,截至2019年底,中國奧園凈負債率為74.9%,同比有所提高,但處於行業合理水平。中國奧園首席財務官陳志斌表示,2019年有33億元保險收購案的相關資金支出安排,目前已經退出該收購,對方正按照合同進行退款,若剔除這一影響,實際凈負債率會降至66%左右,符合公司將其控制在80%以下的紅線目標。

「為了加強風險管控,確保現金流安全,奧園將回款納入績效考核體系,加快現金回款及應收賬款的回籠。」奧園方面表示,還要打通多家銀行總對總合作,促進按揭回款。

在有息債務方面,截至2019年年底,中國奧園總借貸債務為958億元,一年到期的短期借貸債務為419億元,在手現金約681億元,足夠覆蓋短期負債。

現金足夠覆蓋短期債務2019年,中國奧園通過亞洲美元債券市場、境內公司債和境外銀團貸款等渠道,總計融資額約為146億元,綜合借貸成本維持7.5%水平。另外,2019年中國奧園與多家境內銀行建立銀企「總對總」戰略合作,授信額度266億元,有利增強融資能力及促進按揭回款,應對市場波動。

而在這方面,奧園過去一年充分發揮了收併購傳統優勢,策略性補充了土地儲備。2019年奧園共新增87個項目,收併購獲取土地儲備佔比較高,新增可售貨值超1860億元,平均土地成本約每平方米3199元,確保合理的土地成本和未來幾年可結轉利潤的穩定。

「房地產行業總體快速增長時期已經過去了,接下來將進入緩步上漲階段。」3月25日,在中國奧園2019年業績說明會上,中國奧園(以下簡稱奧園)執行董事、營運總裁馬軍在回答《證券日報》記者提問時表示,目前來看,3月份客戶上訪量已經恢復,預計4月份將平穩下來。對奧園來說,「今年將首先保證(規模)合理增長,提升管理水平和優化財務指標,尤其在降低成本造價和提升產品溢價率方面下功夫。」

不得不說,要想在不確定的市場中尋求確定性發展,保證現金流充裕確實是第一要務。

「拿地成本與預計銷售價格比為1:4,確保了利潤空間。」中國奧園執行董事、高級副總裁陳嘉揚表示,在投資布局方面,奧園內部一直堅持紀律性購地原則,今年將繼續以既有區域公司為核心,持續深耕所在城市群,以融定投, 快供速融,注重項目效益,全力獲取年內可開盤的項目。同時,公司也將關注存量土地的獲取,做好收併購工作,加快城市更新項目的轉化。

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